PV d'assemblée générale : 7 points à vérifier avant d'acheter

Sept points à contrôler dans les PV d'assemblée générale avant d'acheter : le taux de présence, les comptes et impayés, l'évolution du budget, les travaux votés, les travaux reportés, les procédures en cours et la situation du syndic. Tout y est écrit noir sur blanc ; encore faut-il savoir où regarder.

La loi ALUR impose d'annexer au compromis les PV des trois dernières années (si le vendeur en dispose). N'attendez pas ce stade : demandez-les dès que votre offre est acceptée, avec le règlement de copropriété et le pré-état daté. Voici la méthode de lecture, dans l'ordre du document, puis comment chiffrer ce qui vous attend.

Pourquoi les 3 derniers PV (pas un seul)

Un PV isolé est une photographie ; trois PV racontent une trajectoire. Des travaux votés il y a deux ans peuvent être appelés après votre achat, un sujet évoqué trois années de suite finit presque toujours par être voté, et l'évolution des impayés dit la santé réelle de la copropriété.

Concrètement, la lecture croisée cherche trois choses. Les résolutions votées mais non encore exécutées : elles vous suivront. Les sujets récurrents jamais tranchés : un ravalement « à l'étude » depuis trois ans annonce un vote imminent, sans provision constituée. Et les courbes : budget, impayés, taux de présence, qui montent ou descendent. Un ravalement voté en année N-2 et appelé en année N+1 sera pour vous, pas pour le vendeur. C'est toute la différence entre lire le dernier PV et lire les trois.

Les 7 points de contrôle, dans l'ordre du document

1. Le taux de présence et les tantièmes

En tête de PV figurent les copropriétaires présents ou représentés et leurs tantièmes. Une participation faible (moins de la moitié des tantièmes) signale une copropriété qui se désengage : décisions reportées faute de majorité, travaux impossibles à voter. Repérez aussi un copropriétaire ultra-majoritaire : il décide seul, et pas forcément dans votre intérêt.

2. Les comptes approuvés et l'état des impayés

La résolution d'approbation des comptes renvoie aux annexes comptables : cherchez-y le montant global des impayés et le nombre de copropriétaires débiteurs. Rapportez-le au budget annuel. Sous 5 %, c'est banal ; entre 10 et 20 %, creusez ; au-delà, les copropriétaires solvables (vous, demain) financent les autres par appels complémentaires.

3. Le budget prévisionnel et son évolution

Comparez le budget voté sur les trois exercices. Une hausse régulière et expliquée (énergie, assurance, contrats) est normale ; des sauts inexpliqués ou des budgets rectificatifs à répétition trahissent une gestion au fil de l'eau. C'est aussi la base de votre calcul de coût annuel, à croiser avec notre méthode de vérification des charges de copropriété.

4. Les travaux votés (et leur financement)

Pour chaque résolution de travaux adoptée, notez quatre choses : le montant, l'entreprise retenue, le calendrier des appels de fonds et le mode de financement (fonds de travaux, emprunt collectif, appels exceptionnels). Tout ce qui est voté mais non intégralement appelé constitue votre passif potentiel : il se chiffre à la section suivante.

5. Les travaux rejetés ou reportés

Un ravalement ou une réfection de toiture rejetés faute de moyens ne disparaissent pas : ils reviennent, plus chers. Deux refus successifs sur un poste de conservation du bâtiment (toiture, structure, colonnes d'eau) annoncent soit un vote imminent, soit des dégradations en cours. Intégrez-les à votre budget comme s'ils étaient déjà votés.

6. Les procédures judiciaires en cours

Cherchez les mots « procédure », « contentieux », « expertise judiciaire », « recouvrement ». Une action contre un copropriétaire débiteur est plutôt bon signe : le syndic agit. Une procédure contre le constructeur, une entreprise ou l'ancien syndic signale des désordres, des frais de justice au budget et une issue incertaine qui peut durer des années.

7. Le syndic : changements, honoraires, observations

Un syndic qui change à chaque assemblée, des honoraires contestés, des résolutions de défiance : la gestion est instable et les dossiers (travaux, recouvrement, contentieux) n'avancent pas. À l'inverse, un même syndic reconduit sans débat depuis des années, avec des comptes limpides, est un actif invisible de la copropriété.

Chiffrer les travaux votés non appelés

Le calcul tient en une ligne : montant voté multiplié par vos tantièmes, divisé par le total des tantièmes de la clé de répartition concernée. Et la règle par défaut est brutale : les appels de fonds exigibles après la vente sont dus par l'acheteur, même pour des travaux votés avant, sauf clause contraire du compromis.

1. Listez les résolutions de travaux votées sur les trois PV, avec leurs montants TTC.
2. Identifiez ce qui a déjà été appelé : le pré-état daté du syndic le précise ligne par ligne.
3. Appliquez vos tantièmes. Exemple : ravalement voté à 180 000 €, lot à 250/10 000èmes, soit 4 500 € pour vous. Ajoutez une reprise d'ascenseur votée à 60 000 € (1 500 €) : 6 000 € à sortir après l'acte.
4. Négociez la répartition dans le compromis. Une clause peut laisser au vendeur les appels liés aux travaux qu'il a votés : c'est l'un des points à verrouiller avant de signer.

Les signaux d'une copropriété en difficulté

Cinq signaux, surtout combinés, caractérisent une copropriété qui glisse : des impayés dépassant 20 % du budget, un syndic en rotation permanente, des travaux de conservation sans cesse reportés, un absentéisme massif aux assemblées, et la mention d'un mandataire ad hoc ou d'un administrateur provisoire. Un seul s'explique ; trois valent diagnostic.

Le seuil légal à connaître : lorsque les impayés dépassent 25 % des sommes exigibles (15 % dans les copropriétés de plus de 200 lots), le syndic doit saisir le juge, qui peut désigner un mandataire ad hoc. Si ces mots apparaissent dans un PV, la difficulté est déjà institutionnalisée. Vérifiez aussi le fonds de travaux, alimenté par une cotisation légale minimale de 5 % du budget prévisionnel : un fonds famélique face à un bâtiment fatigué annonce des appels exceptionnels.

Acheter dans une copropriété en difficulté n'est pas toujours une erreur : les prix l'intègrent parfois largement. Mais c'est un choix qui se documente et se chiffre, jamais un pari subi. Avant de signer, faites relire l'ensemble du dossier, PV compris : les incohérences entre le compromis, le pré-état daté et les PV sont exactement le genre de détail qui coûte cher après l'acte.