Compromis de vente : les 10 points à vérifier avant de signer

Entre le coup de cœur et la signature du compromis, il s'écoule souvent moins de deux semaines. C'est court, et c'est précisément le problème. Le compromis de vente (ou « promesse synallagmatique ») est le contrat qui fige toutes les conditions de la vente : le prix, ce qui est vendu, sous quelles conditions, dans quels délais, et ce qui se passe si l'une des parties fait défaut. L'acte authentique signé trois mois plus tard chez le notaire ne fera que reprendre ces termes.

Autrement dit : tout se joue au compromis. Voici, dans l'ordre du document, les dix points que nous vérifions systématiquement.

Le compromis vous engage (vraiment)

Contrairement à l'offre d'achat, le compromis engage les deux parties. Une fois signé et le délai de rétractation purgé, vous ne pouvez plus renoncer librement : seule la non-réalisation d'une clause suspensive vous libère sans pénalité. Dans le cas contraire, le vendeur peut conserver votre dépôt de garantie, voire poursuivre la vente en justice.

La checklist des 10 vérifications

1. Les clauses suspensives, votre filet de sécurité

C'est le point le plus important du document. La clause suspensive d'obtention de prêt doit décrire votre plan de financement réel : montant emprunté, taux maximal, durée. Un taux plafond irréaliste vous piège : si aucune banque ne suit, la clause ne joue pas et le dépôt est perdu. Nous détaillons les formulations exactes dans notre guide de la clause suspensive de prêt.

Clause suspensiveDéfinition

Condition inscrite au compromis dont la non-réalisation entraîne la caducité de la vente sans pénalité pour l'acheteur. La plus courante : l'obtention du prêt immobilier (protection obligatoire dès que l'achat est financé à crédit, loi Scrivener).

2. La désignation du bien et la surface Carrez

Vérifiez que la description correspond exactement à ce que vous achetez : lots (cave, parking, grenier), tantièmes de copropriété, et surface privative. Si la surface réelle s'avère inférieure de plus de 5 % à la surface Carrez mentionnée, vous disposez d'un an après l'acte pour demander une réduction de prix proportionnelle.

3. Les diagnostics annexés, et leur validité

Le dossier de diagnostic technique (DDT) doit être annexé au compromis, complet et en cours de validité. Repères stables : un DPE est valable 10 ans, mais les DPE réalisés avant juillet 2021 ne sont plus valables du tout ; un diagnostic termites de plus de 6 mois est périmé ; électricité et gaz se refont tous les 3 ans. Notre guide du DPE avant achat détaille les incohérences à repérer.

4. Le dépôt de garantie et son séquestre

L'usage est de 5 à 10 % du prix de vente, mais aucun texte n'impose de montant. Deux règles non négociables en revanche : le dépôt doit être séquestré (chez le notaire ou l'agent immobilier titulaire d'une garantie financière), et le compromis doit préciser les conditions exactes de sa restitution.

5. Les charges de copropriété et travaux votés

Le compromis doit indiquer qui paie les travaux votés en assemblée générale : la règle légale est que les appels de fonds exigibles après la vente incombent à l'acheteur, sauf clause contraire. Relisez les trois derniers PV d'assemblée générale : un ravalement voté non encore appelé peut représenter 15 000 à 40 000 € à votre charge.

6. Les délais et la date butoir

Trois horloges tournent en parallèle après la signature : le délai de rétractation (10 jours calendaires, incompressible), le délai d'obtention du prêt (45 à 60 jours en pratique), et la date butoir de signature de l'acte (3 mois environ). Vérifiez leur cohérence entre elles : un délai de prêt de 30 jours est intenable pour la plupart des banques.

7. L'origine de propriété et les servitudes

Le compromis doit mentionner comment le vendeur est devenu propriétaire et lister les servitudes connues (droit de passage, vue, canalisations). Une servitude ne disparaît pas avec la vente : elle suit le bien. Demandez l'état hypothécaire et le règlement de copropriété, et lisez la section « servitudes » de l'acte de propriété du vendeur.

8. L'urbanisme et les droits de préemption

La commune (ou un locataire, dans certains cas) peut préempter le bien. Le compromis doit prévoir la purge de ces droits avant l'acte. Vérifiez aussi le certificat d'urbanisme si vous projetez des travaux : un refus d'autorisation postérieur à l'achat n'annule pas la vente, sauf clause suspensive spécifique que vous pouvez demander.

9. L'état hypothécaire

Si le bien est hypothéqué au-delà du prix de vente, la vente ne peut pas se solder proprement. Le notaire le vérifie avant l'acte, mais un état hypothécaire dès le compromis évite de découvrir le problème après trois mois d'attente.

10. Le mobilier et les équipements inclus

Cuisine équipée, électroménager, meubles : tout ce qui reste doit être listé et chiffré en annexe. C'est aussi un levier fiscal légitime : la valeur du mobilier se déduit de l'assiette des frais d'acquisition, dans les limites admises par l'administration.

Ce qui se négocie encore après le compromis

Signer le compromis ne fige pas tout. Restent négociables par avenant, avec l'accord du vendeur :

1. La date de signature de l'acte : si votre banque traîne, mieux vaut un avenant qu'une mise en demeure.
2. Le sort du mobilier : le détailler par avenant chiffré réduit l'assiette des frais de notaire, dans les limites admises par l'administration fiscale.
3. Une séquestration corrigée : en cours de délai de rétractation, il est encore temps de faire consigner un dépôt versé à tort directement au vendeur.

En revanche, le prix ne bouge plus, sauf découverte d'un élément nouveau substantiel. La vraie négociation se joue avant : consultez nos 7 leviers de négociation.

Si vous avez le moindre doute sur une clause, faites relire le document avant la signature : les options (notaire, avocat, analyse automatisée), leurs prix et leurs délais sont comparés dans notre guide faire relire son compromis. Passé les 10 jours du délai de rétractation, il sera trop tard pour changer d'avis librement.