Dépôt de garantie au compromis : montant, séquestre, restitution

Le dépôt de garantie n'est pas une obligation légale : c'est un usage, presque systématique, qui représente 5 à 10 % du prix de vente, versé au moment du compromis. Il matérialise votre engagement, s'impute sur le prix le jour de l'acte, et vous revient intégralement si la vente échoue pour une cause prévue au contrat.

Encore faut-il que l'argent soit au bon endroit, que les conditions de restitution soient écrites, et que vous connaissiez les délais qui jouent pour vous. Voici les règles, les usages, et la marche à suivre pour récupérer votre dépôt quand la vente ne va pas au bout.

Un versement d'usage, pas une obligation légale

Aucun texte n'impose de dépôt de garantie au compromis de vente. C'est une pratique contractuelle : le vendeur veut un gage de sérieux, l'acheteur montre qu'il s'engage. Montant, date de versement et conditions de restitution relèvent donc du contrat, ce qui signifie qu'ils se négocient avant la signature, jamais après.

En pratique, refuser tout dépôt fragilise votre position face à un vendeur qui a d'autres candidats. Le vrai levier n'est pas de le supprimer, mais d'en maîtriser les termes : un montant raisonnable, un séquestre neutre, des cas de restitution écrits noir sur blanc.

Une chose ne se négocie pas, car la loi l'interdit déjà : au stade de l'offre d'achat, personne ne peut exiger le moindre versement. Tout engagement unilatéral d'achat assorti d'une somme exigée de l'acquéreur est frappé de nullité (article 1589-1 du code civil). Si on vous réclame un chèque « pour bloquer le bien » avant tout compromis, la demande est hors cadre : les mentions légitimes à ce stade sont détaillées dans notre modèle d'offre d'achat commenté.

Combien verser : 5 à 10 % du prix, et ça se négocie

L'usage se situe entre 5 et 10 % du prix de vente. Ce n'est ni un minimum légal ni un plafond : le montant résulte d'un accord entre les parties, et il se discute comme le reste. Un dossier de financement solide justifie souvent un dépôt limité à 5 % du prix.

Le versement intervient à la signature du compromis, ou dans les jours qui suivent, par virement vers le compte du séquestre. L'argent reste ensuite bloqué jusqu'à l'issue de la vente, soit environ trois mois dans un achat financé à crédit : le détail de cette attente est décrit dans notre chronologie du délai entre compromis et acte de vente. Le jour de la signature définitive, le dépôt ne s'ajoute pas au prix : il s'impute dessus, comme un premier acompte, et le décompte du notaire doit le faire apparaître.

À qui confier l'argent : la règle du séquestre

Le dépôt de garantie se verse sur un compte séquestre : chez le notaire dans la plupart des dossiers, ou chez l'agent immobilier lorsqu'il est titulaire d'une garantie financière l'autorisant à détenir des fonds. Il reste bloqué jusqu'à l'issue de la vente. Un dépôt versé directement au vendeur est le scénario à refuser, sans exception.

SequestreDéfinition

Compte de tiers sur lequel le dépôt de garantie reste bloqué jusqu'au dénouement de la vente. Ni le vendeur ni l'acheteur ne peuvent en disposer seuls : la libération des fonds suppose l'accord des deux parties ou une décision de justice.

Le compromis doit nommer le détenteur des fonds et rappeler les conditions de leur libération. Cette précision paraît administrative ; c'est elle qui fait la différence entre une restitution en trois semaines et un contentieux.

Récupérer son dépôt : les quatre scénarios

Vous récupérez l'intégralité du dépôt dans deux situations : la rétractation exercée pendant les 10 jours, et la non-réalisation d'une condition suspensive, refus de prêt en tête. Si la vente aboutit, le dépôt s'impute sur le prix. Vous ne le perdez que si vous renoncez sans fondement prévu au contrat.

Le premier scénario est le plus simple : pendant le délai de rétractation de 10 jours, une lettre recommandée suffit, sans justification, et les sommes versées doivent vous être restituées sous 21 jours.

Le deuxième demande de la rigueur. La clause suspensive ne protège que l'acheteur qui a respecté ses termes : une demande de prêt correspondant au plan de financement inscrit au compromis, déposée dans les délais, et un refus bancaire couvert par la clause. Une demande portant sur un montant supérieur ou un taux plus bas que prévu peut vous faire perdre cette protection. Les formulations qui piègent et celles qui protègent sont détaillées dans notre guide de la clause suspensive de prêt.

Restitution bloquée : la marche à suivre

Le séquestre ne libère pas les fonds de sa propre initiative : il lui faut l'accord des deux parties ou une décision de justice. Si le vendeur conteste votre droit à restitution, la sortie passe par une réclamation écrite, une mise en demeure, puis, au besoin, le juge.

Dans l'ordre :

1. Constituez le dossier de preuve. Pour une rétractation : la lettre et son accusé de réception. Pour un refus de prêt : les attestations de refus mentionnant montant, taux et durée, la preuve du dépôt de la demande dans les délais, vos relances écrites à la banque.
2. Réclamez par écrit au séquestre et au vendeur. Rappelez le fondement (rétractation notifiée le tant, ou clause suspensive non réalisée), joignez les pièces, demandez le virement.
3. Mettez en demeure par lettre recommandée. Si rien ne bouge à l'échéance applicable (21 jours après une rétractation), la mise en demeure formalise le blocage et fait courir votre dossier.
4. Faites-vous accompagner. Une consultation gratuite en ADIL permet de qualifier votre situation ; le conciliateur de justice peut débloquer un désaccord de bonne foi ; en dernier ressort, vous pouvez demander la restitution au juge, sous réserve de démontrer que vous êtes dans un cas de restitution prévu au contrat ou par la loi.

La plupart des blocages viennent d'un désaccord sur la cause de l'échec de la vente : le vendeur estime que votre refus de prêt n'est pas conforme à la clause, ou que votre rétractation est arrivée trop tard. C'est exactement ce que votre dossier de preuve doit trancher, pièce par pièce.

Le sort de votre dépôt se décide en réalité avant le versement, à la rédaction du compromis : montant, séquestre nommé, conditions de restitution, clause pénale. Ces lignes se relisent avec la même attention que le prix. Notre checklist des points à vérifier avant de signer un compromis vous donne l'ordre de lecture.